С повишаване размера на ежегодно дължимите данък сгради и такса смет, все по-често хората си задават въпроса на каква база се формират тези данъци и дали съответната община не злоупотребява при изчисляването им. Отговорът сигурно ще ви изненада – до голяма степен размерът на данъците, които плащате, зависи от вас самите! А ето как това се получава:

На първо място, след като придобием имот чрез покупка или учредено право на ползване, сме длъжни в двумесечен срок да декларираме собствеността си в данъчната служба към съответната община, в която се намира имотът ни чрез попълнена от нас самите Декларация по чл. 14 от ЗМДТ (съответно декларация по чл. 32 от ЗМДТ при откриване на наследство). В тази декларация маркираме важните параметри за формиране на данъка, който плащаме, а именно:

Първи параметър: наличие на електрификация, водопровод, канализация, топлофикация, телефонна линия и асфалтов път до имота;

Втори параметър: вид на имота, година на построяване, площ, етаж и използва ли се той със стопанска цел;

Трети параметър: конструкцията на имота – паянтова, полумасивна, ЕПК, панелна и т.н;

Четвърти параметър: жилището основно ли е за собственика;

Пети параметър: година на извършване на основен ремонт, отоплителна инсталация, лукс дограма, шумо- или топлоизолация, специално покривно покритие, луксозни декоративни елементи и облицовки;

Шести параметър: масивни огради, луксозни настилки, спортни площадки, басейни и паркинг, ако сте собственик на имот със земя.

Последните три параметъра съдържат особено важни обстоятелства, които формират размера на данъка.

На второ място служителите на данъчна администрация изчисляват данъчната стойност на имота ви въз основа на информацията, която сте им предоставили в попълнената от вас Декларация и Закона за местните данъци и такси. Става въпрос за т.нар. Данъчна оценка. Формулата за изчисляването й е посочена в Приложение № 2 към ЗМДТ. В най-общия случай тя изглежда така: ДО = БС x К_м x К_и x К_х x К_в x К_о x ПЛ, където: ДО е данъчната оценка в левове; БС – базисната данъчна стойност на 1 кв. м в левове; К_м – коефициент за местоположение; К_и – коефициент за инфраструктура; К_х – коефициент за индивидуални характеристики; К_в – коефициент за височина; К_о – коефициент за овехтяване; ПЛ – площта на сградата или част от нея в кв. м.

В тази статия ще се спра само на коефициентите във формулата, касаещи ви индивидуално и зависещи субективно от собственоръчно подадената от вас информация в Декларацията по чл. 14 от ЗМДТ.

Коефициентът за инфраструктура (К_и) се определя от попълнената от вас информация за цитирания по-горе първи параметър, като само наличието на топлофикация в имота ви увеличава с 0,06 стойността на данъчната оценка.

Коефициентът за индивидуални характеристики (К_х) пък се определя основно от изброените в петия параметър характеристики, като всяка една от тях има тежест върху данъчната оценка в порядъка от  - 0,60 до  + 0,10.

За мен лично най-голям интерес представлява Коефициентът за местоположение (К_м). Именно той е един от двата инструмента, чрез които общината влияе косвено върху размера на дължимия от нас данък. Този коефициент зависи от местонахождението на сградата спрямо зоните в населеното място (и/или категориите на вилните зони). Този коефициент е актуализиран 3 пъти за последните 6 години. Така например, ако имотът ви е категоризиран като намиращ се в Зона I на град Варна, К_м в данъчната оценка ще има стойност 88,9! (за сравнение – ако е Зона V – стойността му е 28,1). Друг е въпросът, че срещнах сериозна трудност при откриване на достоверна информация какви са актуалните коефициентите за отделните зони на град Варна  Това, което мога да кажа със сигурност е, че наскоро квартали на Варна са преминали от „по-ниска” в „по-висока” зона, като по този начин местните данъци и такси за имотите в тях се увеличават.

На трето място крайният размер на данъка за вашия имот в град Варна от 01. 01. 2009 г. е съответно 2 ‰ (или 0,2%) за данък сгради и 1 ‰ (или 0,1%) такса смет от стойността на Данъчната оценка. Тези промили важат за жилищните имоти като апартаменти, къщи и вили. При нежилищните имоти таксата смет е 3,9 ‰ (такъв тип имот е и апартамент със статут на ателие!). Това е вторият инструмент, чрез който Общината има възможност да влияе на размера на събираните от нея данъци за имоти. И поради факта, че е доста очевиден, сравнително рядко прибягва до промяната му нагоре.

Важно е да се знае, че има някои данъчни облекчения и отстъпки, от които можем да се възползваме. Всички те са посочени в Закона за местните данъци и такси и в Наредбите на общинския съвет за определяне размера на местните данъци на територията на съответната Община. Най-важните от тях са:

• За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление, ако сте отбелязали това в Декларацията ви по чл. 14 от ЗМДТ.
• За имот, който е основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.
• На предплатилите от 1 март до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто.

Надяваме се всичко това да ви е от полза и не забравяйте да подадете коригираща Декларация по чл. 14 от ЗМДТ, ако сте пропуснали да отбележите нещо важно или има промяна в някои от декларираните вече обстоятелства!